Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

Где в США живут бомжи

    Как мы все хорошо знаем США это страна бомжей. Для тех кто хочет поспорить с этим утверждением прилагаю видео

    

      Для тех кто не понимает по-английски сообщаю, что автор видео снимает веломаршрут, длиной 1,6 мили, в округе Анахайм (Калифорния). Палаточные города по обе стороны от дороги это бомжатники. Это видео от января 2018 года. Есть еще видео от февраля 2018 года (здесь), оно еще веселее.
Collapse )

О некоторых неожиданных последствиях экономического бума в Китае

       Как известно, Китай проводит ультрамягкую денежно-кредитную политику. Внутренний долг составляет 300% ВВП. Темпы роста денежного агрегата М2 составляют 10% в год, М1 тоже в среднем растет на 10% в год, а потребительские цены растут только на 2%, т.е. в реальном выражении денежная масса растет на 8% в год. Вот диаграмма на эту тему.

      Снимок экрана 2017-09-23 в 15.12.57

      Красная кривая это инфляция, синяя кривая это темпы роста денежного агрегата М1.

      Одним из последствий ультрамягкой денежно-кредитной политики является появление пузырей на финансовых рынках. На фондовом рынке Китая пузырь и на рынке недвижимости Китая тоже пузырь. Вот про рынок недвижимости мы и поговорим.
      Вот что творится с ценами на недвижимость в Китае.

      Снимок экрана 2017-09-23 в 14.49.53

      Смотреть нужно на левую диаграмму (хотя правая тоже интересная). Синяя кривая это темпы роста цен на недвижимость в Китае в реальном выражении (т.е. за вычетом инфляции). Сейчас это 12% в год.
      Из Китая вытекает каждый год около 1 трлн. долларов. Почему так?
      Китайцы давно поняли что у них на рынке недвижимости и фондовом рынке пузыри и потому побежали вкладывать лишние деньги в соседние страны. А именно в недвижимость Канады и Австралии. И вот что произошло с рынками недвижимости Канады и Австралии.
      Канада.

      Снимок экрана 2017-09-23 в 14.49.31
      Как видите, в реальном выражении цены растут на 12% в год.
      А это Австралия.

      Снимок экрана 2017-09-23 в 14.50.24
      Тут рост цен в реальном выражении составляет 6% в год.
      Не так круто как в Канаде но тоже много.

      К каким практическим последствиям привел этот бум? В Канаде и Австралии резко подскочило число бомжей. Ну просто потому что у 20% самых бедных граждан расходы на аренду жилья составляют половину доходов и более. Доходы в реальном выражении не растут. И они просто не могут позволить себе платить за жилье каждый год на 6-12% больше.
      Так вот, в Канаде сейчас 235 тысяч бомжей. При том что до середины 80-х бомжей не было вообще. Население Канады - 36 млн человек. У 20% граждан более половины доходов идет на оплату жилья (источник данных). Таковы последствия китайского экономического бума для Канады.

      В Австралии 105 тысяч бомжей. Но в последний раз перепись бомжей проводилась в 2011 году. Т.е. скорее всего эта цифра сейчас существенно выше и власти просто скрывают реальное положение вещей. Население Австралии - 24 млн человек. До середины 80-х в Австралии также не было бомжей.
      В Австралии на приобретение среднего домовладения нужно было 3 средних годовых зарплаты в 90-х и 6 годовых зарплат сейчас (источник). Таковы последствия китайского экономического бума для Австралии.
      Таже история в Сан-Франциско и Сиэтле. Это города находятся на Тихоокеанском побережье. И китайцы любят покупать там недвижимость. И цены на недвижимость там улетели в космос. Ну и бомжей там видимо-невидимо.

      Вот так устроен современный мир. Китайцы печатают деньги, и результатом становится то что австралийцев и канадцев выгоняют из домов.
      И еще одна мысль - спекулятивный капитал это всегда зло. Неважно какого он происхождения и куда он пришел: на фондовый рынок или на рынок недвижимости. К счастью в нашу недвижимость нерезиденты не бегут вкладывать деньги потому что рубль нестабилен и есть риск вложить 100 долларов, а обратно получить только 50.

Немного о китайских пузырях

          Как известно, китайский ЦБ с 2008 года проводит ультрамягкую денежно-кредитную политику, результатом которой стали 2 пузыря эпических масштабов: один на рынке недвижимости, другой на фондовом рынке. Пузырь на фондовом рынке лопнул 12 июня 2015 года (см. диаграмму).
         
          CHI

          Как мы уже рассказывали пузырь на фондовом рынке Китая лопнул из-за резкого скачка ставок в США, который стал результатом перехода ФРС от политики количественного смягчения к наоборот сжатию денежной массы доллара США. Случилось это в начале 2015 года.
          Пузырь на рынке недвижимости тогда не лопнул, потому что китайский ЦБ резко включил печатный станок.
          Кстати, пузырь на рынке недвижимости породил феномен, которого история до сих пор не знала - ghost towns (города-призраки). Это произошло давно, еще в 2006 году, но всё равно факт интересный. На видео ниже один из городов-призраков - Ордос.

        

          Ордос был построен в 2010 году и рассчитан на 1 млн жителей, но живет там только 28 тысяч человек. Ордосу посвящена статья в Википедии.
          Мужик в фильме рассказывает, что поскольку основная цель приобретения недвижимости - инвестиционная, то покупателю без разницы, живёт кто-то в городе или нет. Мужик конечно врёт. Живет кто-то в городе или нет имеет колоссальное значение для того, кто инвестирует, потому что когда пузырь лопнет цена всей этой недвижимости станет равна нулю.

          Когда в середине 2015 года лопнул пузырь на фондовом рынке, население побежало продавать акции и покупать недвижимость. Это привело к бешеному росту цен на недвижимость (см. диаграмму)

          CHI3

          На диаграмме видно что рост цен составил 1,2% в июле к предыдущему месяцу, что рекорд с 2009 года. Это статистика по 70 крупнейшим городам Китая.
          На диаграмме также видно что рост цен начался в середине 2015 года, как раз когда рухнул фондовый рынок.
          За год доходность индекса MSCI China real estate составила 20% годовых.

          CHI2

         Как выглядит ажиотаж на рынке хорошо видно на следующем видео. 24 сентября квартиры в свежепостроенном здании в Хангжу были выставлены на продажу и народ в результате снес дверь в местном агентстве недвижимости.

        

         Knight Frank пишет, что в первой пятерке рейтинга городов с самым высоким темпом роста цен на недвижимость 4 китайских города (Пекин, Шанхай, Шеньджень, Наньин) и турецкий Стамбул.
          Откуда такой ажиотаж в Китае? Ну помимо падения фондового рынка основным источником роста цен на недвижимость являются высокие темпы роста объемов кредитования населения. Объем выданнных кредитов населению увеличивается на 250 млрд долларов в месяц (в среднем). 70% из них это ипотека.

        CHI4
          Считается, что китайский рынок недвижимости это самый большой пузырь в истории человечества. Когда он лопнет, в Китае не просто начнется рецессия. Китай станет Японией №2. Т.е. в том что это рано или поздно случится сомнений нет. Вопрос лишь в том когда это произойдет.